Restnutzungsdauergutachten: Wann sich eine höhere Abschreibung für deine Immobilie lohnt

„Oh, das wusste ich noch gar nicht.“ Diesen Satz höre ich in Beratungsgesprächen oft, wenn es um das Restnutzungsdauergutachten geht. Dabei kann es für Vermieter bares Geld bedeuten: Wer nachweist, dass sein Gebäude kürzer nutzbar ist, als das Gesetz pauschal unterstellt, darf es schneller abschreiben. Hier erfährst du, wie das funktioniert, für wen es sich lohnen kann und worauf du achten solltest.

Was bedeutet Restnutzungsdauer?

Bei einer vermieteten Immobilie kannst du die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes über die Abschreibung (AfA) als Werbungskosten absetzen. Der Anteil für Grund und Boden zählt nicht dazu. Das Gesetz legt dafür pauschale Sätze fest (§ 7 Abs. 4 EStG):

• 2,5 % pro Jahr (40 Jahre) bei Fertigstellung vor 1925
• 2 % pro Jahr (50 Jahre) bei Fertigstellung von 1925 bis Ende 2022
• 3 % pro Jahr (rund 33 Jahre) bei Fertigstellung ab 2023

Ist die tatsächliche Restnutzungsdauer deines Gebäudes kürzer, erlaubt § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG eine entsprechend höhere AfA. Der Satz ergibt sich aus 100 geteilt durch die Restnutzungsdauer: Bei 25 Jahren sind es 4 % pro Jahr, bei 20 Jahren 5 %.

Ein Rechenbeispiel

Du hast eine Eigentumswohnung mit Baujahr 1975 gekauft und vermietest sie. Auf das Gebäude entfallen 200.000 € des Kaufpreises.

• Pauschal: 2 % = 4.000 € Abschreibung pro Jahr
• Mit nachgewiesener Restnutzungsdauer von 25 Jahren: 4 % = 8.000 € Abschreibung pro Jahr

Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 % bedeuten die zusätzlichen 4.000 € Abschreibung rund 1.680 € weniger Einkommensteuer pro Jahr. Das Beispiel ist bewusst vereinfacht. Ob und in welcher Höhe sich das für dich rechnet, hängt vom Einzelfall ab.

Für wen kommt das infrage?

• Vermietete Immobilien: Bei selbst genutztem Wohneigentum gibt es keine Gebäude-AfA und damit auch keinen Vorteil.
• Ältere Gebäude: vor allem dann, wenn wesentliche Bauteile wie Dach, Fassade, Leitungen oder Heizung absehbar an ihr Ende kommen.
• Nicht kombinierbar: Wer für einen Neubau die degressive AfA von 5 % nutzt, kann für dasselbe Gebäude nicht zusätzlich eine kürzere Nutzungsdauer geltend machen.

Was gilt aktuell? (Stand: Oktober 2026)

• Der Bundesfinanzhof hat 2021 (IX R 25/19) und 2024 (IX R 14/23) entschieden, dass du die kürzere Nutzungsdauer mit jeder im Einzelfall geeigneten Methode darlegen kannst. Ein bestimmter Gutachtertyp ist gesetzlich nicht vorgeschrieben.
• Das BMF-Schreiben von 2023, das nur Gutachten öffentlich bestellter oder zertifizierter Sachverständiger anerkennen wollte, wurde zum 1. Dezember 2025 aufgehoben.
• Finanzämter prüfen trotzdem genau. Ein Gutachten sollte sich konkret mit deinem Objekt befassen, in der Regel auf einer Besichtigung beruhen und nachvollziehbar begründen, warum die Restnutzungsdauer kürzer ist. Ein bloßer Verweis auf Modellwerte reicht meist nicht.
• Die Regeln können sich ändern: Der Bundesrat hat im September 2026 vorgeschlagen, eine kürzere Nutzungsdauer künftig nur noch anzuerkennen, wenn sie schon bei Fertigstellung des Gebäudes bestand. Das ist bisher kein geltendes Recht.

Worauf es beim Gutachter ankommt

In der aktuellen Rechtsprechung ist vor allem die fachliche Qualifikation des Gutachters ein zentraler Punkt. Das Finanzgericht Münster hat am 2. April 2025 (14 K 654/23 E) entschieden, dass weder das Gesetz noch die BFH-Rechtsprechung eine bestimmte Zertifizierung verlangen. Entscheidend ist, dass der Sachverständige tatsächlich fachkundig ist. Im entschiedenen Fall erkannte das Gericht eine Restnutzungsdauer von 23 statt 50 Jahren an. Zugleich deutete es an, dass ein ordnungsgemäßes Gutachten in der Regel eine Besichtigung des Objekts durch den Gutachter voraussetzt.

Für dich heißt das: Wichtiger als ein bestimmtes Siegel sind nachweisbare Erfahrung in der Immobilienbewertung, eine Besichtigung vor Ort und eine nachvollziehbare, objektbezogene Begründung.

Ablehnung durch das Finanzamt: kein Grund aufzugeben

Lehnt das Finanzamt ein Gutachten ab, ist das nicht das letzte Wort. Die Rechtsprechung hat sich in den letzten Jahren schnell entwickelt, und nicht jede Ablehnung berücksichtigt den aktuellen Stand. Häufig lässt sich die Sache im Dialog oder im Einspruchsverfahren klären. Dabei ist auch der Gutachter gefragt: Er sollte bereit sein, sein Gutachten zu erläutern und die aktuelle Rechtsprechung gegenüber dem Finanzamt darzulegen. Achte auf die Einspruchsfrist von einem Monat nach Bekanntgabe des Bescheids.

Mit erfahrenen Partnern an deiner Seite

Der Vermögensnavigator arbeitet mit Steuerberatern und Fachanwälten zusammen, die sich mit Restnutzungsdauergutachten auskennen und dort sehr viel Erfahrung haben. Ob sich ein Gutachten lohnt, ist immer eine Abwägung aus Kosten, möglicher Steuerersparnis und dem Risiko einer Ablehnung. Mit erfahrenen Partnern fällt diese Abwägung in vielen Fällen zugunsten des Gutachtens aus. Auf Wunsch stellen wir den Kontakt her. Ob du ihn annimmst, entscheidest allein du.

Was kostet ein Gutachten?

Die Preise schwanken stark. Sehr günstige Angebote ohne Ortstermin bergen das Risiko, dass das Finanzamt das Gutachten nicht anerkennt. Für ein individuelles Gutachten mit Besichtigung solltest du eher mit einem vierstelligen Betrag rechnen. Die Kosten kannst du als Werbungskosten absetzen.

Darauf solltest du achten

• Timing: Ein Gutachten ändert bereits bestandskräftige Steuerbescheide in der Regel nicht. Am meisten bringt es, wenn du es früh einsetzt.
• Verkauf innerhalb von zehn Jahren: Die höhere Abschreibung senkt deine Anschaffungskosten. Verkaufst du innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist, steigt dadurch der steuerpflichtige Gewinn.
• Kaufpreisaufteilung: Eine sehr kurze Restnutzungsdauer kann Fragen zur Aufteilung zwischen Gebäude und Grundstück aufwerfen.
• Beratung: Lass vorab steuerlich prüfen, ob sich ein Gutachten in deinem Fall rechnet. Unsere Partnerkanzlei unterstützt dich auf Wunsch dabei.

Die richtige Information zur richtigen Zeit

Genau für solche Momente entwickeln wir den Vermögensnavigator. Er soll Baujahr, Kaufdatum und Nutzung deiner Immobilien kennen und dir rechtzeitig zeigen, wann ein Thema wie die Restnutzungsdauer für dich relevant sein könnte: als Prüfhinweis, ohne Verkaufsdruck. Auf Wunsch stellen wir den Kontakt zu einem Experten her. Ob du ihn annimmst, entscheidest allein du. Warum uns das wichtig ist, liest du in Unabhängige Finanzanalyse.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung. Stand: Oktober 2026.